Existe un riesgo muy importante a la hora de comprar un inmueble, que es la posible responsabilidad del comprador en relación con las deudas tributarias del anterior propietario.

En este sentido, da igual si se trata de un comprador particular, un inversor o un fondo que va a adquirir una importante cartera de activos. En cualquier caso es muy importante comprobar la existencia o no, de esas deudas tributarias. Esto hace referencia a qué impuestos, por qué conceptos y respecto a cuántos años  puede llegar a responder el inmueble en estas cuestiones, ya que esas contingencias tributarias pueden afectar al precio a ofertar, o incluso hacer que finalmente no se adquiera el inmueble.

Si nos centramos en la adquisición de inmuebles aislados, existen dos tipos de impuestos sobre los que el comprador debe responder: impuestos que expresamente generan afección real sobre el inmueble y los impuestos que gravasen las transmisiones del mismo.

En el caso de los primeros, en los únicos tributos en los que la ley establece una afección del bien inmueble al pago de la deuda tributaria son en el Impuesto de Bienes Inmuebles (respecto del cual la Administración tiene, además, un derecho preferente sobre cualquier otro acreedor, denominado hipoteca legal tácita, para el cobro de la deuda correspondiente al año en curso y al inmediato anterior) y el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (entre otros supuestos, en caso de transmisión de un inmueble por un no residente cuando el vendedor no practique la retención del 3% a cuenta del impuesto que deberá liquidar el vendedor).

Por lo tanto, y en contra de lo que se dice en algunas ocasiones,  el inmueble no queda afecto al pago de otros tributos tales como tasas de residuos sólidos urbanos o de ocupación de la vía pública, Impuesto de Actividades Económicas o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, de los que, por tanto, no tendría que responder nunca el futuro comprador de un inmueble.

En el segundo de los casos, que hace referencia a la afección generada por los impuestos que gravasen las transmisiones del inmueble que se pretende adquirir, se limitan al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en caso de transmisiones lucrativas) y al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, únicamente respecto de sus modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (que grava las transmisiones onerosas) y de Operaciones Societarias (en el supuesto de determinadas transmisiones de inmuebles tipificadas como una operación societarias, tales como aportaciones en especie de los socios a la sociedad o la adjudicación de inmuebles de la sociedad por parte de los socios).

De esta manera, circunscribiéndose el ámbito de la afección a «los tributos que graven tales transmisiones», debe entenderse que la modalidad de Actos Jurídicos Documentados queda fuera del ámbito de la afección, ya no sólo respecto de actos jurídicos distintos de una transmisión del inmueble (tales como una declaración de obra nueva, una segregación o agrupación, la constitución o modificación de hipotecas constituidas sobre la misma, la constitución del régimen de división horizontal, etc.) sino incluso cuando dicha modalidad se devenga en la transmisión de un inmueble no sujeta a ninguna de las otras dos modalidades del impuesto, por cuanto el gravamen de Actos Jurídicos Documentados no grava la transmisión del inmueble sino la escritura pública que documenta la misma.

Y ello, pese a la práctica absolutamente generalizada, y entendemos que incorrecta, de anotar en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal, la afección del inmueble al pago del impuesto en la inscripción de cualquier negocio jurídico potencialmente sujeto a cualquiera de sus modalidades, cuando sólo en caso de que dicho negocio fuese una transmisión del inmueble sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas u Operaciones Societarias, se produciría la afección del inmueble al pago de la deuda.

En relación con este supuesto de responsabilidad por los tributos que hubieran gravado las transmisiones del inmueble a los que el mismo queda afecto, debe tenerse en cuenta que el adquirente puede quedar libre de cargas en caso de quedar protegido por la fe pública registral, por no constar nota marginal de afección inscrita, en lo cual cobra vital importancia el plazo de caducidad de cinco años de las mismas tras su fecha de extensión y la obligación de cancelación de las notas concluido dicho plazo.

Avatar
Asesores Gesgroup Lanzarote
Share
This