Si hemos hablado con anterioidad de los tributos a los que debe hacer frente el comprador de un inmueble, en este caso vamos a delimitar el alcance temporal y cuantitativo de esa responsabilidad.  En este sentido, hay que tener en cuenta que las deudas reclamables al nuevo titular son todas aquellas no prescritas. El periodo de prescripción de estas deudas tributarias es de cuatro años desde el fin del periodo voluntario de pago.

Esto, al contrario de lo que se piensa a menudo,  no implica que el inmueble sólo pueda como máximo responder de las deudas del IBI de los últimos cuatro años o de los tributos que gravaran transmisiones que hayan tenido lugar durante ese periodo de tiempo ya que el periodo de prescripción puede interrumpirse y reiniciarse desde cero en caso de que tengan lugar determinadas actuaciones de la Administración dirigidas al pago de la deuda en cuestión, como un requerimiento de pago, una notificación, etc…o por actuaciones realizadas por el contribuyente, como la interposición de recursos.

Por lo tanto, puede suceder sobre todo en el caso de situaciones de insolvencia, como por ejemplo en el caso del IBI,  que existan muchos ejercicios pasados no prescritos, siendo en algunos casos incluso muy antiguas y pudiendo superar su importe conjunto al valor del inmueble.

Estos son supuestos de responsabilidad subsidiaria, así que el nuevo propietario solo deberá responder en el que caso de que no resulte posible cobrar la deuda del deudor principal y éste sea declarado fallido, siguiendo el correspondiente procedimiento de derivación de responsabilidad, no pudiendo por tanto la Administración dirigirse directamente contra el dueño del inmueble.

El responsable de la deuda es el propietario del inmueble en el momento en que se derive la responsabilidad, sin que devengan responsables ninguno de los posibles titulares intermedios del inmueble que se sucedieran entre el deudor y el titular actual del mismo.

La responsabilidad del tenedor del inmueble se limita al mismo, no respondiendo con el resto de su patrimonio.  Además, la responsabilidad se limita al importe de la cuota impagada, por lo que no aplican ni las sanciones al deudor ni los intereses o recargos del deudor.

Se le concede así al responsable un nuevo periodo voluntario de pago, que de no respetarse, podría dar lugar, a su vez, a intereses y recargos a cargo del nuevo comprador.

Con todo lo expuesto, cabe destacar que debe llevarse a cabo un análisis detallado de las posibles contingencias fiscales que puedan derivarse para el comprador en relación con los impuestos a los que pudiera estar afecto, para evitar encontrarse con una desagradable sorpresa.

La mejor manera de evitarlo es solicitar del vendedor la documentación soporte de la correcta liquidación y pago de los tributos a los que el inmueble quede afecto (el IBI y, en su caso, el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes) así como de los tributos que gravaran las transmisiones previas, y establecer además un régimen adecuado de protección en la escritura pública de transmisión.

En el caso de que no sea posible acceder a esa información, sería conveniente que legalmente se estableciera un mecanismo para que el adquirente pudiera cerciorarse del importe de las potenciales deudas pendientes a las que el inmueble pudiera quedar afecto, en particular respecto del IBI, puesto que en este caso y a diferencia de las afecciones que dan lugar a nota marginal en el Registro de la Propiedad, no existe en todos los casos un procedimiento de publicidad sobre las deudas pendientes para que el posible comprador pueda tener conocimiento de las mismas.

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Asesores Gesgroup Lanzarote
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